Betriebsaufspaltung

Was ist eine Betriebsaufspaltung?

Bei einer Betriebsaufspaltung wird ein Unternehmen in zwei Einheiten geteilt: ein Besitzunternehmen, dem das Vermögen gehört — typischerweise die Immobilie —, und ein Betriebsunternehmen, das operativ tätig ist und das Vermögen pachtet.

Der klassische Aufbau: Die Immobilie liegt beim Inhaber oder in einer GbR, die GmbH betreibt das Geschäft und zahlt Miete.

Wozu es dient

• Haftungsschutz. Geht die operative GmbH insolvent, ist die Immobilie nicht Teil der Masse.
• Nachfolge trennen. Ein Kind kann den Betrieb übernehmen, das andere die Immobilie erhalten.
• Verkauf erleichtern. Ein Käufer kauft den Betrieb, ohne die Immobilie mitfinanzieren zu müssen.
• Versorgung. Die Miete finanziert den Ruhestand des Übergebers.

Die beiden Voraussetzungen

Steuerlich liegt eine Betriebsaufspaltung vor, wenn zwei Dinge zusammenkommen:

1. Sachliche Verflechtung: Das überlassene Wirtschaftsgut ist eine wesentliche Betriebsgrundlage — meist die Immobilie, in der der Betrieb stattfindet.
2. Personelle Verflechtung: Dieselbe Person oder Personengruppe beherrscht beide Unternehmen.

Liegen beide vor, wird das Besitzunternehmen gewerblich. Das hat zwei Folgen: Es zahlt Gewerbesteuer, und die Immobilie wird Betriebsvermögen mit stillen Reserven.

Die Gefahr: sie entsteht ungewollt

Ein Unternehmer vermietet seine Immobilie an die eigene GmbH — ohne dass ihm jemand sagt, dass damit eine Betriebsaufspaltung vorliegt. Das fällt oft erst Jahre später auf, meist in einer Betriebsprüfung.

Noch teurer ist der umgekehrte Fall: Die Betriebsaufspaltung endet, weil die personelle Verflechtung wegfällt — etwa weil Anteile übertragen werden und die Beherrschung nicht mehr gegeben ist.

Dann gilt das Besitzunternehmen als aufgegeben. Die stillen Reserven der Immobilie werden aufgedeckt und versteuert, obwohl kein Euro geflossen ist. Bei einer Immobilie, die seit dreissig Jahren im Bestand ist, kann das eine Steuerlast im hohen sechsstelligen Bereich auslösen.

Was das für die Nachfolge bedeutet

Jede Übertragung von Anteilen an einer der beiden Einheiten muss geprüft werden: Bleibt die personelle Verflechtung bestehen? Eine Schenkung, die gut gemeint ist, kann die Aufspaltung beenden und eine Steuer auslösen, mit der niemand gerechnet hat.

Gestaltungen dagegen gibt es — etwa Stimmrechtsbündelung, Einheits-GmbH & Co. KG oder eine Holdingstruktur. Sie brauchen Vorlauf und gehören in fachkundige Hände.

Typische Fehler

1. Sie ungewollt begründen. Wer der eigenen GmbH eine Immobilie vermietet, sollte wissen, was er auslöst.
2. Sie ungewollt beenden. Der teurere der beiden Fehler.
3. Die Miete unangemessen ansetzen. Zu hoch führt zu verdeckter Gewinnausschüttung, zu niedrig zu anderen Problemen.
4. Verwaltungsvermögen übersehen. Für die Erbschaftsteuerverschonung ist die Zuordnung der Immobilie ein zentraler Punkt.
5. Ohne schriftlichen Pachtvertrag arbeiten. Er ist Grundlage der steuerlichen Anerkennung.

Häufige Fragen

Ist sie gut oder schlecht?

Weder noch — sie ist eine Struktur mit Vorteilen und Bindungen. Problematisch ist sie vor allem dann, wenn sie unbemerkt entsteht oder unbemerkt endet.

Wie erkenne ich, ob ich eine habe?

Zwei Fragen: Vermietest du ein wesentliches Wirtschaftsgut an eine Gesellschaft? Und beherrschst du beide Seiten? Zweimal ja heißt sehr wahrscheinlich Betriebsaufspaltung.

Kann ich sie auflösen?

Ja, aber die Auflösung ist der steuerlich teure Vorgang. Sie gehört geplant, nicht ausgelöst.

Roemer Capital Perspektive

Wir fragen bei jedem Mandat mit eigener Immobilie früh, wem sie gehört und wer an wen vermietet. Diese eine Frage deckt regelmäßig eine Betriebsaufspaltung auf, die niemandem bewusst war — und sie ist der Unterschied zwischen einer geplanten Struktur und einer Steuernachricht nach der Übertragung.